부동산 명의신탁 계약 약정

부동산 명의신탁 계약 약정

 

 

 

명의신탁약정은 부동산에 관한 소유권을 보유한 자 혹은 사실상 취득하거나 취득하려는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말하게 됩니다.

 

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 후에 계약명의신탁약정을 했다고 하면, 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 할 부당이득의 대상(=매수자금) / 명의수탁자가 완전한 소유권 취득을 전제로 사후적으로 명의신탁자와 매수자금반환의무의 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산을 양도하기로 약정하고 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우라고 한다면 이 경우 소유권이전등기의 효력은 어떻게 되는 걸까요?

 

 

 

 

이는 대법원 2014.8.20. 선고 2014다30483 판결을 통해 살펴볼 수 있는데요.

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항을 살펴보면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약 명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 된다고 보고 있습니다.

 

 

 

다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 되는 것입니다. 그런데 명의신탁 계약약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었기 때문에 위의 명의신탁약정의 무효로 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 수 있겠습니다.

 

따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득한다고 볼 수 있는 것입니다.

 

 

 

이러한 경우 명의신탁계약의 당사자들이 명의신탁약정이 유효한 것, 즉 명의신탁자가 이른바 내부적 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 명의신탁자 앞으로 목적 부동산에 관한 소유권등기를 이전하거나 부동산의 처분대가를 명의신탁자에게 지급하는 것 등을 내용으로 하는 약정을 한다고하게 되면 이는 명의신탁약정을 무효라고 정하는 부동산실명법 제4조 제1항에 좇아 무효가 되게 됩니다.

 

 

 

그러나 명의수탁자가 앞서 살핀 바와 같이 명의수탁자의 완전한 소유권 취득을 전제로 하여 사후적으로 명의신탁자와의 사이에 위에서 본 매수자금반환의무의 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그에 기하여 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다고 하면 그 소유권이전등기는 새로운 소유권 이전의 원인인 대물급부의 약정에 기한 것이 되게 됩니다.

 

 

 

따라서 약정이 무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위하여 사후에 보완하는 방책에 불과한 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 할 수 있으며, 대물급부의 목적물이 원래의 명의신탁부동산이라는 것만으로 유효성을 부인할 것은 아니라고 대법원은 명시하고 있습니다(대법원 2014.8.20. 선고 2014다30483 판결).

 

 

오늘은 이렇게 부동산 명의신탁 계약 약정과 관련해 살펴보았습니다. 명의신탁 등 신탁을 진행하다가 보면 어려운 법률문제로 인해 골머리를 앓고 계시는 분이 많습니다. 이럴 때는 혼자 알아보시는 것보다 관련해 경험과 지식이 있는 변호사에게 자문을 구하시는 것이 도움이 될 수 있습니다.